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更新時間:2019年10月17日 08:54:56

房價調查要勤念“八字經”

■ 馬春雪 

    房價是社會關注的熱點,作為從事房地產價格調查工作的一員,如何真實準確地把握房地產市場走勢至關重要。筆者結合基層工作經驗嘗試歸納總結出“八字經”——多審、多看、多問、多學,供統計同仁們批評指正。
    ——多審:審基礎數據,審價格漲跌。強化基礎數據審核工作,對基礎數據進行初步的整理和規范,然后全面逐條審核每月新房網簽記錄和二手房交易記錄,建立樓盤數據審核記錄本,對數據變動異常、價格波動幅度過大等數據,采用電話調查或實地調研的方式進行重點核實,提高基礎數據質量。
    在數據導入系統后,主要看樓盤的漲跌幅度,特別是漲跌幅超過10%的樓盤數據,結合調研和電話查詢情況判斷該樓盤價格的實際變化幅度,并做好備注。另外,對于價格長期穩定和成交量較少的樓盤也進行審核,了解樓盤銷售現狀,從另一個角度看市場價格的變動情況。
    ——多看:看政策法規,看市場動態。看政策法規,一是加強與房地產主管部門的聯系。以筆者所在的銀川市為例,要密切關注銀川市房地產市場管理走向,每月與住建局相關工作人員聯系,了解政策變動及原因。二是重點關注公積金政策變動。在國家“房住不炒”政策定位下,當前全國樓市整體趨穩,銀川市作為三線城市,房價總體偏低,購房需求以剛需為主,房價保持小幅上漲態勢,目前尚無限購、限售政策出臺,因此公積金政策的變動相對較多。三是看全國政策,關注各大城市的政策變動特別是相鄰省份的政策變動,從側面了解政策傾向。
    看市場動態,利用信息化時代的特點,密切關注“房天下”“騰訊房產”等房地產信息網,結合 “易居營銷寧夏公司”“銀川房產超市網”等本地房產微信公眾號的信息發布,了解房企和房產銷售人員對市場的判斷,從中發現一些苗頭性、傾向性的問題,為實地調研和分析評估市場變動打下基礎。
    ——多問:問市場情況,聊熱點話題。怎么問,問什么,這要求我們在進行實地調研和電話咨詢時要做好調研前的準備工作。要規范調研流程,在確定調查對象后,提前聯系樓盤相關人員,說明來意,爭取調查對象配合;要有針對性,除了常規的調查問卷,新盤調研前整理好價格的區間和異常價格的情況,有針對性地提問了解,還要緊扣熱點主題,分別制定調研提綱;考慮到報表的時間緊張,要合理規劃調研路線,要做到最大化利用好調研時間。
    除了月末月初的調查問卷,每月15日左右還會挑選幾家樓盤進行重點調研,了解市場情況。月中調研的特點就是多聊,聊市場政策,聊價格走勢,聊熱點話題,從聊天中提取重點信息,跟蹤掌握市場動態。
    ——多學:學專業知識,學信息技術。房地產市場是事關經濟社會平穩健康發展、防范化解重大風險的重要領域,與民生、經濟、金融、財稅等方面息息相關。因此做好房地產價格調查需要不斷學習統計、經濟、金融、稅法等相關知識,提高業務能力。
    房地產價格調查是實踐性很強的統計專業,不僅要注重房地產相關理論的學習,也要從實踐中學、從調研中學。理論要指導實踐,在了解相關理論的基礎上,多與房地產銷售人員、策劃人員溝通交流,吸收借鑒不同人群的觀點,提高分析整合的能力。
    此外,房地產價格調查數據繁多、價格評估難度大,需要信息技術作為支撐來幫助整理推算,在實際工作中要注重對Excel、Visual FoxPro等軟件的學習和運用,在學中干、干中學,不斷提升房地產價格調查工作質量,為房地產市場調控提供強有力的統計支撐。
(作者單位:國家統計局銀川調查隊)

 
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